Dacă vrei să vinzi sau să cumperi un apartament, teren sau alt bun de valoare, antecontractul de vânzare-cumpărare poate fi o soluție potrivită pentru tine. 

Există situații în care încheierea unui antecontract sau a unei promisiuni de vânzare-cumpărare, cum mai este denumit, are beneficii pentru ambele părți implicate. Cu toate acestea, este important să știi că te expui unor riscuri, fie că ai calitatea de vânzător, fie de cumpărător. 

Tratăm pe larg subiectul în acest articol. Aflăm care sunt beneficiile antecontractului, ce consecințe poate avea nerespectarea obligațiilor și de ce este important să te adresezi unui avocat civil pentru asistență juridică.

Antecontractul de vânzare-cumpărare, o promisiune care trebuie respectată

Antecontractul sau promisiunea unilaterală/bilaterală de vânzare-cumpărare a unui imobil, teren sau alt bun de valoare, este înțelegerea scrisă, ce conține un angajament al părților privind elementele esențiale ale contractului viitor de vânzare-cumpărare.  

Promitentul vânzător se angajează să vândă promitentului cumpărător, la data stabilită de comun acord, bunul ce face obiectul contractului, în schimbul contravalorii acestuia. 

Scopul promisiunii de vânzare-cumpărare este să-ți protejeze interesele până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare. 

Se transmite dreptul de proprietate prin această promisiune? 

Nu se transmite. Dacă ești promitent-vânzător, îți păstrezi calitatea de proprietar până la data semnării contractului de vânzare-cumpărare, dar se nasc anumite drepturi și obligații corelative. 

La ce ne referim? Dacă una dintre părți refuză îndeplinirea obligațiilor, partea cealaltă se poate adresa instanței pentru a solicita despăgubiri, restituirea avansului etc. Dar despre aceste detalii, vorbim într-o altă secțiune a acestui articol. 

O chestiune interesantă în practica judiciară este promisiunea de vânzare a unui bun de o persoană care nu este proprietarul acelui bun. Această situație este posibilă din punct de vedere juridic, însă presupune anumite condiții și proceduri pe care, dacă te afli în acest caz, trebuie să le discuți cu un avocat specializat.   

Probabil cea mai frecventă întrebare pe care noi o întâlnim în practica de zi cu zi este…

…Când pot încheia un antecontract?

Răspunsul este următorul: atunci când vrei să vinzi sau să cumperi un bun mobil sau imobil de valoare.

    • Când cumpărătorul nu dispune de suma integrală achiziției;

    • Când vânzătorul nu are documentația pregătită.

Te ajută sau nu o promisiune de vânzare-cumpărare?

Pentru vânzător, beneficiul principal al promisiunii de vânzare-cumpărare este siguranța că își vinde bunul.  

În plus, scapă de stresul cauzat de plasarea anunțurilor de vânzare a bunului pe diferite publicații online sau offline. Mai mult chiar, nu mai pierde timpul vorbind la telefon cu potențialii clienți sau cu eventuale vizite pentru vizionare.

Un alt beneficiu important este faptul că acesta își păstrează dreptul asupra proprietății până în ziua încheierii contractului de vânzare-cumpărare. 

Și pentru cumpărător există beneficii. Acesta poate fi sigur că vânzătorul îi vinde bunul la data convenită. Desigur, există și situații de nerespectare a promisiunii, dar acestea antrenează răspunderea părții culpabile. 

La ce sa fii atent dacă închei un antecontract de vânzare-cumpărare a unui imobil, teren etc?

Înainte de semnarea antecontractului, îți recomandăm să fii atent la următoarele aspecte:

    • Clauzele. Există câteva clauze pe care este recomandat să le incluzi și care îți protejează interesele (condiții de plată, predarea, starea bunului etc.) 

Sprijinul pe care ți-l poate oferi un avocat civil, bun, în acest caz, este neprețuit. 

    • Corectitudinea informațiilor. Ne referim la datele de identitate, termenul de predare a bunului, data încheierii contractului de vânzare- cumpărare, eventualele plăți cu titlu de rate etc. Atenție și la acestea! 

    • Avansul. Includeți în cuprinsul promisiunii de vânzare-cumpărare cuantumul sumei achitate, în ce condiții se restituie avansul etc. 

Avansul nu este obligatoriu, însă deseori părțile aleg această opțiune, fiind o bună practică în a dovedi că există un real interes în a cumpăra. 

Să luăm un exemplu. Să presupunem că 2 persoane încheie un precontract de vânzare-cumpărare. Stabilesc un avans sau anumite plăți pe care cumpărătorul le achită, dar tranzacția nu se finalizează. Ce se întâmplă în acest caz? Are loc restituirea avansului stipulat în antecontractul de vânzare cumpărare?

Potrivit art. 1670 din Codul Civil, cu privire la prețul promisiunii: 

”În lipsă de stipulaţie contrară, sumele plătite în temeiul unei promisiuni de vânzare reprezintă un avans din preţul convenit…()”

Așadar, dacă părțile nu decid altfel, orice sumă achitată este considerată avans din prețul total al bunului. Un document redactat sau revizuit de un avocat te poate asigura că îți recuperezi avansul plătit, dacă actul final de vânzare-cumpărare nu poate fi încheiat din motive care nu vă sunt imputabile (de ex., dezvoltatorul întârzie sau nu a realizat construcția). 

    • Actul adițional de prelungire. Puteți încheia un act adițional pentru prelungirea termenului de vânzare, în caz că intervin anumite probleme independente de voința părților.  

Solicită lămuriri. Dacă nu înțelegi anumiți termeni din contract, solicită lămuriri din partea notarului. Sau cere să fii asistat de un avocat care îți va explica clar totul, inclusiv riscurile la care te expui.

Noi te putem ajuta!

Cine plătește taxele notariale, dacă optezi pentru forma autentică

Așa cum se întâmplă și într-o tranzacție de vânzare-cumpărare, când cumpărătorul achită taxele notariale, la fel este și în cazul promisiunii. Promitentul-vânzător achită, de regulă, doar taxa pentru eliberarea extrasului de carte funciară. Însă, de comun acord, părțile pot proceda și invers. 

Ce consecințe atrage nerespectarea obligațiilor de către părțile antecontractului de vânzare-cumpărare?

Iată ce spune art. 1669 din Codul Civil:

„(1) Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.

(2) Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.’’

Prin urmare, refuzul nejustificat de a încheia contractul de vânzare-cumpărare atrage consecințe de ordin juridic.

Prin urmare, este foarte important să fii atent la clauze, indiferent în ce calitate semnezi, pentru că vrei să eviți procese lungi și stresante, plata daunelor, executări silite etc. 

Înalta Curte de Casație și Justiție, prin Decizia nr. 23/2017, în Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, a stabilit că: 

“În interpretarea și aplicarea dispozițiilor art.1279 alin.3 și art.1669 alin.1 din Codul civil, nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic”.

Așadar, părțile nu trebuie să se prezinte la notar pentru încheierea în formă autentică a antecontractului, forma înscrisului sub semnătură privată fiind suficientă. Părțile evită, deci, costuri suplimentare, însă și un document sub semnătură privată necesită multă atenție și cunoștințe juridice în redactare, interpretare și aplicare. 

Aici, intervine rolul unui avocat bun, care să te îndrume și să te ajute să eviți pe cât este cu putință riscurile. 

Întreabă un avocat! 

Un avocat civil te poate ajuta să previi consecințe precum inițierea unei acțiuni în instanță, apărarea în cadrul unui proces, plata unor despăgubiri sau executarea silită

Putem analiza rolul unui avocat în redactarea și/sau verificarea unui antecontract atât prin prisma prevenției, cât și a soluționării eventualelor dispute. 

Preventiv, poți solicita asistență juridică la încheierea promisiunii, pentru a înțelege clauzele contractului. Iar în caz de orice dispută, un avocat îți poate proteja drepturile, ajungând la o soluționare favorabilă a conflictului. 

Noi, la Casa de avocatură Jurjuț Roxana și Mârț Anca…

…îți oferim asistență și consultanță juridică pentru redactarea, verificarea, completarea, modificarea și încheierea unui precontract de vânzare-cumpărare a unui imobil, teren sau alt bun. Pentru că acest antecontract trebuie să fie corect din punct de vedere legal și să conțină clauze clare și complete, care să minimizeze riscurile la care ești expus. 

Te pregătim pentru cele mai dificile scenarii, iar dacă problema ta nu poate fi rezolvată pentru că nu face parte din specializările noastre, îți oferim recomandare spre alți colegi la fel de implicați și dedicați precum suntem noi. Pentru ca tu să te bucuri de apărarea de care ai nevoie. 

Fie că vrei să previi sau vrei să te aperi, te putem reprezenta în probleme ce țin de:

    • Dreptul afacerilor: redactarea și negocierea contractelor comerciale complexe și adaptate la interesele clienților (de vânzare-cumpărare, fuziuni, cesiuni de creanță, închirieri internaționale, licențe, francize etc.), dar și concurență neloială.  
    • Societăți comerciale: restructurare, insolvență, executare silită. 
    • Consultanță, asistență juridică și reprezentare în fața autorităților administrative și fiscale, în proceduri fiscal administrative prealabile și în litigii de complexitate ridicată. 
    • Consultanță juridică pentru buna desfășurare a activității medicilor, clinicilor medicale și companiilor farma. Apărare în procedurile și litigiile de malpraxis, în care sunt implicați medici, dar și alți specialiști din domeniul sănătății umane (dieteticieni, kinetoterapeuți, psihologi etc.).
    • Transporturi interne și internaționale: de la documentație, acte juridice, răspundere contractuală sau delictuală, la incidente și procese cu rezultate favorabile.  
    • Proprietate intelectuală: competențe speciale legate de mărci, brevete de invenții, drepturi de autor; reprezentare în procedurile administrative/contencioase la Oficiul de Stat pentru Invenții și Mărci (OSIM);
    • Drept imobiliar și construcții: activități de ”due diligence” legate de tranzacții imobiliare.   
    • Drepturile omului. Sănătatea fizică și mentală, non-discriminarea, excluziunea socială, libertatea de exprimare, viața privată etc., prin prisma dreptului român, dar și al CEDO (Curtea Europeană a Drepturilor Omului) și CJUE (Curtea de Justiție a Uniunii Europene).
    • Litigii și arbitraj. Luptăm pentru dreptul tău la apărare în fața tuturor autorităților administrative și instanțelor arbitrale și de judecată: de la Consiliul Național pentru Combaterea Discriminării, Camera de Comerț și Industrie a României până la Curtea Constituțională și la Înalta Curte de Casație și Justiție.
    • GDPR și AI. Cerințele aplicabile prelucrării și protecției datelor cu caracter personal (GDPR). Protecția drepturilor fundamentale ale omului și riscurile asociate cu folosirea Inteligenței Artificiale (AI). 

Cauți un avocat civil în Timișoara? Suntem aici!

Nu te poți deplasa la sediul biroului nostru din Timișoara? Nu este nicio problemă. Suntem disponibile și în online. Iar dacă există situații care impun această necesitate, ne deplasăm în vestul țării și în București. 

Nu amâna! Un avocat bun te poate scuti de multe probleme!

Contactează-ne și dă-ne voie să te ajutăm, pentru a obține liniștea și încrederea de care ai nevoie!  

Uneori, încă poți preveni. Alteori, ești nevoit să te aperi.

Pentru informații suplimentare, te rugăm să ne contactezi la:

☎️ +40 728 107 343; +40 728 839 251

📩 Email: [email protected]

Iar pentru alt tip de informații din varii domenii, citește și alte articole accesând acest link. https://jurjut-mart.ro/blog/

 

Disclaimer

Declinarea responsabilității:

Acest articol conține informații juridice cu caracter general, nu vizează situația particulară a unei persoane sau entități și nu oferă soluții legale în acest sens. Nu ne asumăm nicio responsabilitate în legătură cu modul în care cititorul interpretează și aplică aceste informații în rezolvarea problemelor sale juridice.  

De asemenea, acest articol a fost elaborat conform dispozițiilor legale în vigoare la data publicării. Orice demers juridic viitor trebuie să aibă în vedere modificările legislative și succesiunea legilor în timp. 

Sursă foto: freepik